Guia: quanto vale um terreno para uma construtora?
O valor de um terreno em permuta não é o preço do metro quadrado da vizinhança. É o que o terreno suporta de empreendimento, descontados custo e margem de quem constrói.
Este guia explica o método. Não é laudo nem estimativa do seu terreno.
1. O método involutivo, em palavras simples
A NBR 14653 chama de método involutivo o cálculo que parte de um empreendimento hipotético no terreno e volta até o valor do terreno:
Valor do terreno ≈ receita estimada das vendas − custo de obra e despesas − margem do incorporador
2. As quatro peças da conta
- Potencial construtivo: quanta área o zoneamento permite construir no lote (coeficiente de aproveitamento, gabarito, recuos). Tombamento, alargamento viário, formato e topografia podem reduzir esse número e não aparecem na tabela de zoneamento.
- VGV (Valor Geral de Vendas): o que se espera vender, por metro quadrado, na região, com fonte e premissas visíveis.
- Custo de obra: custo por metro quadrado conforme o padrão do empreendimento, mais despesas, comercialização e impostos.
- Margem do incorporador: a remuneração de quem assume o risco da obra e da venda.
3. O que conferir na proposta da construtora
- Qual área construída e quantas unidades foram consideradas?
- Qual o VGV e o preço por m² usados? Qual a fonte?
- Como foi calculado o coeficiente de permuta (percentual do VGV ou número de unidades)?
- Há memória de cálculo que você possa conferir?
- Quando e como as unidades serão entregues? Que garantias existem?
- A construtora já entregou obras desse porte, no prazo? Qual a sua saúde financeira: registro da incorporação, patrimônio de afetação, protestos e processos? (a parte jurídica deve ser vista com advogado)
- O que acontece se a obra parar? Que garantias protegem o seu terreno?
- Qual a expectativa de valorização das unidades e em que dados ela se apoia? Ninguém pode garantir valorização.
4. Limites desta análise
O resultado depende das premissas. Pequenas mudanças no preço de venda ou no custo alteram muito o valor do terreno, por isso o laudo mostra cenários. A conta automática por lote, sem engenheiro, é só uma estimativa.
Questões tributárias e contratuais da permuta devem ser vistas com contador e advogado.